Em nosso último blog - que você pode ler aqui - falamos sobre como o mercado imobiliário disparou em 2020 e 2021, no período da pandemia, principalmente, por conta da baixa da taxa Selic e da grande redução das taxas de juros para aquisição de imóveis.

Ou seja, esse aquecimento indica um ótimo momento para comprar imóveis, seja como investimento ou para moradia. É um alerta de que estamos em um período de transição, onde ainda é possível conquistar o seu imóvel, e ainda “surfar” na valorização imobiliária projetada para 2021 e 2022.

E além de tudo isso, a CAIXA lançou uma nova modalidade de financiamento que facilita ainda mais o investimento e morador no setor imobiliário.

Pensando nisso, desenvolvemos este conteúdo para te ajudar a entender esse novo formato de financiamento e porque agora é a melhor hora para investir!

Quais são os 4 tipos de financiamento de imóveis?

Atualmente, existem quatro linhas principais de financiamento imobiliário nos grandes bancos:

1. Com taxas prefixadas - nessa modalidade, as mensalidades não variam quase nada ao longo dos anos. Isso traz menos risco para quem recebe o financiamento, porém mais risco para o banco. Atualmente, em média, os juros são de 8% ao ano.

2. Com taxas de juros mais a correção da taxa referencial - uma das linhas mais tradicionais de financiamento. Nela, as mensalidades variam de acordo com a TR, que hoje está zerada, mas pode sofrer alteração durante os anos do financiamento. Atualmente, em média, as taxas são de 6,25% ao ano.

3. Com taxas de juros atrelados ao IPCA (Índice de Preços para o Consumidor Amplo) - essa é a modalidade mais arriscada para os financiamentos a longo prazo. Isso porque a inflação oscila muito mais do que a taxa referencial, e por isso você pode ter que lidar com parcelas mais altas de forma pontual. No Brasil, a inflação está em constante mudança, o que pode gerar surpresas no futuro. Por outro lado, estamos hoje em um cenário econômico de baixa inflação, o que pode ser uma excelente oportunidade para quem quer financiar o seu imóvel com juros baixos e, quem sabe, quitá-lo no curto prazo. Aqui, os juros são a partir de 2,95% ao ano somados a variação da inflação do IPCA.

4. Com as taxas de juros atreladas ao rendimento da poupança (nova modalidade) - o risco dessa linha de crédito é intermediário. Ela tem juros menores do que os da taxa referencial e maiores do que os corrigidos pelo IPCA. Aqui, as taxas são a partir de 3,35% ao ano. É uma nova modalidade que vem sendo muito atrativa, já que a variação da poupança pode ser mais previsível no longo prazo.

Lembrando que existe a portabilidade de financiamento imobiliário entre bancos, ou seja, você pode migrar o seu financiamento bancário para outra instituição que esteja oferecendo melhores taxas de juros no futuro. Porém, não existe uma regra clara sobre portabilidade entre modalidades escolhidas no mesmo banco.

Dessa forma, é importante escolher muito bem a sua modalidade, pois ela provavelmente será mantida durante todo o ciclo futuro do seu financiamento. Essa mudança pode depender de cada banco, do seu score de crédito e do cenário financeiro no momento da migração da sua dívida.

Entenda mais sobre a nova modalidade da CAIXA

Agora, vamos detalhar essa novidade anunciada pela Caixa em 2020. A nova forma de financiamento tem suas parcelas corrigidas pelo rendimento da poupança. E este percentual varia de acordo com a taxa Selic, atualmente, o rendimento da poupança corresponde a 70% da Selic ao ano.

A regra agora é a seguinte: Quando a Selic (taxa básica dos juros) estiver abaixo de 8,5% ao ano, a poupança rende 70% do valor da taxa básica (Selic) mais a Taxa Referencial (TR). Quando estiver maior do que 8,5% ao ano, o rendimento passa a ser de 0,5% ao mês mais a TR.

Lembramos ainda que as previsões abaixo são médias de mercado, e é sempre importante verificar as suas condições e taxas em cada banco.

Considerando a SELIC atual a 2,75% ao ano, essa linha de financiamento teria como correção das parcelas uma porcentagem de apenas 1,93% ao ano aproximadamente, uma taxa de juros excelente e extremamente baixa para um financiamento imobiliário.

Já as taxas da Caixa começam em 3,35% ao ano e podem chegar até 3,99% ao ano.

Dessa forma, o valor aproximado total dos juros mais a correção da nova linha variaria entre 5,28% (3,35% + 1,93%) e 5,92% ao ano, considerando os atuais cenários econômicos.

Porém, se a taxa Selic ficar acima de 8,5% ao ano, a regra de rendimento da poupança passa a ser 70% da taxa Selic.

Fazendo com que as correções anuais de parcela chegassem a 6% ao ano (apenas de correção). Ainda assim, especialistas da área financeira, afirmam que o aumento da Selic não deverá ser uma grande preocupação nos próximos anos, apesar de prever alguns reajustes nos próximos meses.

Então, seriam mais afetados os investidores que precisassem de mais tempo para realizar o pagamento do financiamento.

De qualquer maneira, caso você perceba que está pagando mais do que poderia, pode buscar as opções de portabilidade entre bancos.

Por que é melhor investir agora?

Com os juros nesse patamar, você passa a pagar próximo da inflação e praticamente abaixo de todos os índices do mercado.  O que se mostra extremamente vantajoso para aquisição e investimento em imóveis no momento.

É possível hoje adquirir um imóvel financiado, mesmo tendo os recursos para quitá-lo, pois com os baixos juros de financiamento, pode-se conseguir aplicar os recursos em outras aplicações financeiras e conseguir rendimentos melhores do que às próprias parcelas do financiamento, barateando ainda mais o seu financiamento e mantendo-se capitalizado para outras oportunidades que possam surgir.

E, independentemente da sua compra ser para morar ou investir, o processo fica facilitado. Ainda mais para quem está investindo, que agora também pode solicitar um financiamento, o que não era possível antes.  

Segundo Luiz Antonio França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o investimento em imóveis se mantém atrativo quando consideramos que os ativos reais tendem a se valorizar com juros baixos.

Tendo também em mente que o investimento em imóveis bateu aplicações atreladas ao CDI nos últimos 10 anos.

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